İçişleri Bakanlığı, 26 Nisan tarihli “Tam Kapanma Tedbirleri” genelgesiyle site yöneticilerine şu misyonu verdi:
“Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması önleminin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek hedefiyle site idarelerine sorumluluk verilecek. Site içerisinde müsaadesiz biçimde dışarı çıkan şahısların, bilhassa çocukların ve gençlerin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.”
Hürriyet gazetesinden Oya Armutçu, yöneticiye birinci sefer verilen ve büyük tartışma yaratan yeni misyon ile ilgili tüm merak edilenleri İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komitesi Lideri Avukat Mustafa Gurur Kısacık’a sordu. İşte merak edilen sorular ve karşılıkları;
1)İÇİŞLERİ YÖNETİCİLERE GENELGEYLE İHTAR VAZİFESİ VEREBİLİR Mİ?
“İçişleri Bakanlığı genelge ile yöneticilere bu türlü bir vazife ve sorumluluk veremez. Kanundan kaynaklanmayan bir sorumluluk genelge ile getirilemez. Cürümde ve cezada yasallık unsuru vardır. Bu genelgeye dayalı olarak yaptırım uygulanırsa; türel destek yoksunluğu nedeniyle iptal edilmesi gerekir. Fakat, genelge ile bu türlü bir vazife verilemeyecek olması, yöneticinin pandemi devrinde hiçbir formda vazife ve sorumluluğu olmadığı manasına gelmez. Mevzuyu Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kararlarına nazaran pahalandırmak gerekir.
2)YÖNETİCİNİN HİÇ SORUMLULUĞU YOK MU?
KMK’nın 35 ve 38. unsurlarında yöneticinin misyonları ve sorumluluğu gösterilmiştir. Bir yönetici, İdare Planı (YP) ve Genel Konsey (GK) kararına nazaran hareket etmek zorundadır. Her sitenin YP farklıdır. Bu nedenle yöneticinin pandemi periyodundaki misyon ve sorumluluklarının ne olduğunu öğrenmek için evvel YP sonra GK kararlarına bakılmalıdır. Pandemi periyoduna ait olarak GK’da yöneticiyi ilgilendiren bir karar alındıysa; yönetici buna uygun davranmak zorundadır. Çünkü, KMK’nın 38/1 hususuna nazaran yönetici bir vekil üzere sorumludur. Vekil üzere işini vaktinde ve ihtimamla yapmalıdır. Aksi halde sorumlu olur.
3)YÖNETİCİ PANDEMİ TEDBİRLERİNİ ALMAK ZORUNDA MI?
KMK’nın 35. hususuna nazaran yöneticiler devletin pandemi nedeniyle aldığı tedbirleri dikkate almak ve gereğini yapmak zorundadırlar. Örneğin sitedeki toplumsal tesis, kafeterya, basket alanı, çocuk parkı üzere ortak alanların kullanımının yasaklanması durumunda, buraların kapatılması, kilitlenmesi, kullanılmasına müsaade verilmemesi gerekir.
4)YÖNETİCİ YASAKLARI DUYURMAKLA MİSYONLU Mİ?
Genelgeyle yöneticiye bu türlü bir vazife verilemez ise de yöneticiler uyulması gereken kuralları site sakinlerine duyurmalıdırlar. Bu duyuru, sitenin internet sayfasında yayınlanarak, e-posta/SMS göndererek, girişlere, toplumsal tesis, basket alanı üzere alanlara görülür halde yazı, ikaz levhası asılarak yapılabilir. Site sakinlerine elden imza almak suretiyle bildiri de edilebilir. Site yöneticilerinin bu duyuruları yaptıklarını, örneğin ihtar levhası astıklarını belgelemeleri, tutanak altına almaları ileride sorumlu tutulmamaları için gerekir.
5)GENELGEYE UYMAYANLARI YÖNETİCİ UYARABİLİR Mİ?
(Genelgedeki kuralları hiçe sayanlara, örneğin kilidi kırarak basket oynayanlara, toplumsal ara kurallarına uymayıp, maske takmayanlara site idaresi ne yapabilir?)
Komşuluk hukuku gereği herkesin kurallara uygun davranması gerekir. Site sakinleri evvel kendi sıhhatlerini, sonra komşularını düşünerek hareket etmelidir. Yöneticinin kurallara muhalif davrananlara direkt müdahalesi ve tartışmaya girmesi istenmeyen olaylara yol açabilir.
6)YÖNETİCİ KURAL İHLALİNDE ISRAR EDENE NE YAPMALI?
Kaldı ki, içinden otoyol geçen, hastahane, okul, karakol, hatta stadyum bulunan on binlerce insanın yaşadığı bir sitede yöneticinin bazen kilometrelerce aralıktaki tüm siteyi denetim etmesi fiilen de mümkün değildir. Kamunun kendi sorumluluğunu site idaresine bırakması bu açıdan hakikat değildir. Site misyonlarının bu site sakinlerine nazikçe yaptıklarının gerçek olmadığını hatırlatmasıyla yetinmek, ihlalde ısrar edilmesi halinde ise ilgili kurumlara bilgi vermek en yanlışsız yol olarak gözükmektedir.
7)SİTE BAHÇESİNE İNMEK YASAK MI?
Pandemi önlemlerine dönük olarak farklı kurumlarca genelgelerdeki sözler birçok vakit açık net ve anlaşılır olmaktan uzak farklı yorum ve uygulamalara neden olmaktadır. Bu bahiste her sitenin özelliğine nazaran karar verilmeli. Bina ve insan kalabalığı fazla değilse yürüyüş alanları varsa, herkes tıpkı anda çıkıp kalabalık kümeler halinde toplanmıyorsa, yasak olmadığını düşünüyorum. Markete gitmenin yasaklanmadığı da düşünülürse bu kurallara uyularak, site bahçesinde 10-15 dakika yürünebilir.
8)EVCİL HAYVAN SAHİPLERİ DIŞARI ÇIKABİLECEK Mİ?
Genelgede, ikametgâhının önü ile sonlu olmak kaydıyla evcil hayvanlarının mecburî gereksinimini karşılamak üzere site sakinlerinin dışarı çıkabilmelerine müsaade verilmiştir.
9)YÖNETİCİ VE SİTE ÇALIŞANLARI YASAKTAN MUAF MIDIR?
Genelgeye nazaran profesyonel site yöneticileri ile apartman ve sitelerin paklık, ısınma vb işlerini yapan vazifeliler muafiyet kapsamında. Lakin, muafiyet kapsamındaki şahısların e-devlet’ten vazife dokümanı almalarında sorun yaşanmaktadır. Kimi yerlerde yöneticilere sorun çıkarıldığı duyumları alınmaktadır. Sistemin daha iyi ve süratli çalışması sağlanmalıdır. Çalışanları koordine ve denetlemekle vazifeli site yöneticileri ve müdürlerinin yönettikleri siteye ulaşmalarında sorun çıkarılmamalıdır. Site yöneticilerini hem sorumlu tutmak, hem de siteye ulaşmalarını engellemek büyük bir çelişki olacaktır.
10)SİTEDE YÖNETİCİ YOKSA NE YAPILMALI?
Sitede yönetici istifa etti, GK’da kimse aday olmadı yahut diğer bir nedenle yönetici seçilemediyse, sitenin bağlı olduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, KMK’nın 34. unsuruna nazaran yönetici atanması istenebilir. Aksi halde, sorumluluk tüm kat maliklerine ilişkin olur. KMK’nın 35. hususuna nazaran yöneticisiz kalan sitelerde ziyan gören birine karşı tüm malikler ortaklaşa sorumlu olurlar. Siteler yöneticisiz kalmamalıdır. Kendi içlerinden yönetici seçemiyorlarsa, dışarıdan bir kişiyi yahut şirketi yönetici olarak atamalıdırlar. Şayet bir siteye dışarıdan yönetici atanıyorsa, yöneticiyle yapılacak kontratta misyon ve sorumlulukları detaylı olarak belirtilmelidir.
NTV
